Sewa SST 8% - Apa Yang Penyewa / Pemilik Perlu Tahu

Sewa SST 8% adalah cukai perkhidmatan 8% yang dikenakan ke atas sewa premis bukan kediaman seperti pejabat, gudang dan kedai berkuat kuasa 1 Julai 2025. Pengecualian diberikan kepada sewa rumah kediaman. Pemilik berdaftar wajib mengutip dan menyerahkannya kepada Kastam. Penyewa perlu membayar sewa + 8% SST.

Ramai yang keliru dengan pelaksanaan Sewa SST 8% yang berkuat kuasa pada Julai 2025. Cukai perkhidmatan ke atas sewaan premis bukan kediaman ini menimbulkan banyak persoalan, terutamanya dalam kalangan penyewa dan pemilik hartanah komersial. Adakah anda termasuk dalam golongan yang perlu membayar atau mengutip cukai ini? Jom kita rungkai satu per satu secara santai tetapi tepat.

Apa itu Sewa SST 8% dan Siapa Terlibat?

Sewa SST 8% merujuk kepada Cukai Perkhidmatan sebanyak 8% yang dikenakan ke atas yuran sewa bagi aset bukan kediaman seperti pejabat, gudang, kedai, tanah pertanian komersial, dan lain-lain premis yang tidak didiami. Kerajaan Malaysia melalui Kementerian Kewangan telah melaksanakan cukai ini dalam usaha meluaskan asas cukai dan menambah hasil negara. Berkuat kuasa 1 Julai 2025, mana-mana pemilik atau tuan tanah yang menjalankan perniagaan penyewaan aset bukan kediaman dengan nilai melebihi ambang tertentu dikehendaki mendaftar di bawah SST dan mengenakan cukai sebanyak 8% ke atas nilai sewa.

Yang ramai tak tahu, cukai ini tidak dikenakan secara automatik kepada semua penyewa. Hanya pemilik yang telah berdaftar sebagai pengusaha bercukai (taxable person) di bawah Akta Cukai Perkhidmatan 2018 yang wajib mengutip SST. Jika pemilik tidak berdaftar, maka tiada cukai dikenakan – tetapi peraturan ini mungkin berubah mengikut garis panduan terkini. Jadi, jangan main redah sahaja. Semak status pendaftaran tuan tanah sebelum menandatangani kontrak.

Siapa Wajib Bayar dan Siapa Kutip SST 8% untuk Sewa?

Menurut garis panduan MySST, kewajipan membayar SST adalah ke atas penyewa. Maksudnya, penyewa perlu membayar sewa + 8% kepada pemilik. Pemilik pula bertanggungjawab mengutip cukai tersebut dan menyerahkannya kepada Kastam Diraja Malaysia. Ini berbeza dengan konsep GST dahulu yang dikutip dan dibayar balik. SST adalah cukai satu peringkat yang dikenakan ke atas pengguna akhir.

Senarai pihak yang terlibat secara langsung:

• Pemilik berdaftar SST – perlu mengutip 8% ke atas nilai sewa dan menghantar penyata setiap dua bulan.
• Penyewa komersial – perlu bayar sewa + 8% SST jika pemilik berdaftar.
• Penyewa kediaman – tidak perlu bayar SST langsung.
• Pemilik tidak berdaftar – tiada kewajipan kutip SST, tetapi perlu ambil tahu proses pendaftaran.

Contohnya, Syarikat XYZ menyewa sebuah pejabat bernilai RM10,000 sebulan. Jika tuan tanah berdaftar SST, maka penyewa perlu membayar RM10,000 + RM800 = RM10,800 sebulan. Wang RM800 itu akan diserahkan oleh tuan tanah kepada kerajaan.

Pengecualian Sewa SST 8% – Bila Anda Tak Perlu Bayar?

Tidak semua sewa dikenakan SST. Pengecualian utama: sewaan premis kediaman seperti rumah teres, apartmen, kondominium, dan SOHO yang dijadikan tempat tinggal. Ini kekal dikecualian sepenuhnya. Contohnya, jika syarikat menyewa rumah untuk pekerja asing, tiada SST dikenakan kerana ia untuk kediaman.

Pengecualian lain termasuk:

• Sewaan aset pertanian jika digunakan semata-mata untuk aktiviti pertanian (perlu semak definisi).
• Sewa kurang daripada ambang tahunan yang ditetapkan (biasanya RM500,000 setahun – namun perlu rujuk pekeliling terkini).
• Transaksi antara syarikat berkaitan (related party) yang bukan dalam perjalanan biasa perniagaan.
• Sewaan tanah kosong yang tidak digunakan untuk perniagaan.

Penting untuk diingat, pengecualian ini mungkin berubah mengikut pindaan akta. Sentiasa rujuk laman web Kementerian Kewangan Malaysia untuk senarai terkini.

Kesan Sewa SST 8% Terhadap Kontrak Sedia Ada dan Baru

Bagi kontrak sewa yang ditandatangani sebelum 1 Julai 2025, status SST bergantung kepada terma dalam perjanjian. Jika kontrak menyebut “sewa tidak termasuk cukai perkhidmatan”, maka pemilik boleh menambah SST 8% selepas tarikh kuat kuasa. Namun, jika kontrak menyebut “termasuk segala cukai”, maka pemilik tidak boleh menuntut bayaran tambahan – tetapi mungkin perlu mematuhi peraturan SST dengan mengenakan cukai secara retroaktif? Ini perlu dinasihatkan oleh profesional cukai.

Untuk kontrak baru mulai Julai 2025, adalah lebih baik nyatakan dengan jelas sama ada sewa termasuk SST atau tidak. Contohnya, “Sewa bulanan RM5,000, tidak termasuk Cukai Perkhidmatan 8%”. Dengan cara ini, penyewa tahu jumlah sebenar yang perlu dibayar. Pemilik juga disarankan untuk mendaftar SST terlebih dahulu sebelum mengeluarkan invois sewa yang mengandungi cukai.

Tips: Jika anda penyewa, minta salinan sijil pendaftaran SST tuan tanah. Jika tuan tanah kata dia tidak daftar, dia sebenarnya tidak boleh kutip SST secara sah. Jangan terpedaya!

Cara Pendaftaran dan Pelaporan Sewa SST 8%

Pemilik hartanah bukan kediaman yang jumlah sewa tahunan melebihi RM500,000 (ambang terkini) wajib mendaftar di bawah Akta Cukai Perkhidmatan 2018. Pendaftaran dibuat secara dalam talian melalui portal MySST (mysst.customs.gov.my). Selepas berdaftar, pemilik akan menerima nombor pendaftaran SST yang perlu dicantumkan pada invois sewa.

Proses kutipan dan pelaporan:

1. Kutip SST 8% daripada penyewa setiap bulan bersama sewa.
2. Keluarkan invois yang menunjukkan amaun sewa, SST, dan jumlah keseluruhan.
3. Simpan rekod kutipan selama 7 tahun.
4. Hantar penyata SST (SS-1) setiap dua bulan melalui portal MySST – bayar cukai yang telah dikutip ke akaun Kastam.

Jika tidak mematuhi, pemilik boleh dikenakan penalti sehingga 10% atau lebih. Jadi, jangan ambil mudah. Bagi pemilik yang belum mencapai ambang, mereka tidak wajib mendaftar tetapi boleh mendaftar secara sukarela. Ini mungkin memudahkan jika suatu masa nanti sewa meningkat.

Tips untuk Penyewa dan Pemilik Hadapi Sewa SST 8%

Sebagai penyewa:

• Semak status pendaftaran SST tuan tanah melalui portal Kastam.
• Rundingkan sama ada SST akan dibebankan kepada anda atau sudah termasuk dalam sewa.
• Minta resmi bertulis jika tuan tanah tidak bercadang mendaftar.

Sebagai pemilik:

• Daftar SST secepat mungkin jika melebihi ambang untuk mengelak penalti.
• Kemas kini kontrak sewa supaya jelas tanggungjawab SST.
• Kira semula harga sewa selepas SST agar penyewa tidak terkejut dengan kenaikan mendadak.
• Gunakan khidmat akauntan atau perunding cukai untuk pastikan pematuhan.

Senang cerita, komunikasi antara kedua-dua pihak adalah kunci. Jangan biarkan isu SST merosakkan hubungan sewa menyewa.

Baca juga: Dasar Bekerja Dari Rumah SSPA: Soalan Lazim (FAQ) 2026

Baca juga: Tukar Kereta Idaman Bulanan Dengan FLUX! Tanpa Loan & Down

Soalan Lazim (FAQ) Sewa SST 8%

Adakah sewa rumah kediaman dikenakan SST 8%?

Tidak. Sewaan premis kediaman seperti rumah teres, kondominium, apartmen, dan SOHO untuk didiami adalah dikecualikan daripada SST. Ini termasuk sewaan oleh syarikat untuk pekerja asing – asalkan ia digunakan sebagai tempat tinggal.

Bagaimana jika tuan tanah tidak mendaftar SST tetapi mahu kutip SST?

Tuan tanah tidak boleh mengutip SST jika tidak berdaftar. Jika dia memaksa, penyewa boleh membuat laporan ke Kastam Diraja Malaysia. Sebaiknya minta sijil pendaftaran SST sebelum membayar sebarang cukai.

Adakah pajakan tanah pertanian dikenakan SST 8%?

Bergantung pada penggunaan. Jika tanah digunakan untuk pertanian komersial (ladang kelapa sawit, ternakan) dan pemilik berdaftar, maka SST dikenakan. Namun, pengecualian mungkin diberikan jika tanah pertanian di bawah Skim Insentif Pertanian. Rujuk pekeliling terkini Kementerian Kewangan untuk kepastian.

Bolehkah saya dapatkan kembali SST yang telah dibayar jika saya salah bayar?

Ya, penyewa boleh membuat tuntutan balik SST jika terbukti cukai tidak sepatutnya dikenakan. Permohonan perlu dibuat dalam tempoh 1 tahun dari tarikh bayaran. Hubungi pejabat Kastam terdekat untuk prosedur.

Kesimpulannya, pelaksanaan Sewa SST 8% memang memerlukan penyesuaian, tetapi dengan pengetahuan yang betul, ia tidak perlu dirisaukan. Pastikan anda sebagai penyewa atau pemilik memahami hak dan tanggungjawab masing-masing. Untuk maklumat terkini, semak laman web rasmi Kementerian Kewangan di mof.gov.my atau portal MySST Kastam.